Apakah pengembang (developer) berhak menunda serah terima unit properti kepada konsumen dengan alasan keterlambatan izin pemerintah daerah?

Pertanyaan:

Apakah penundaan serah terima unit apartemen oleh pengembang karena alasan belum terbitnya izin layak huni (sertifikat laik fungsi) dapat dibenarkan secara hukum, atau justru termasuk wanprestasi terhadap konsumen?

(Rizky**, 0812976****)

Jawaban:

1. Bahwa dalam transaksi jual beli properti, khususnya apartemen atau rumah susun, hubungan hukum antara pengembang dan pembeli diatur dalam Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) yang bersifat mengikat secara perdata. Berdasarkan Pasal 1338 KUH Perdata, setiap perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak. Oleh karena itu, pengembang wajib memenuhi isi perjanjian, termasuk jadwal serah terima unit kepada konsumen sebagaimana tercantum dalam PPJB.
2. Bahwa menurut Peraturan Menteri PUPR Nomor 11/PRT/M/2019 dalam Pasal 4 Ayat 4 huruf b tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah, pengembang hanya dapat melakukan serah terima unit apabila telah memiliki Sertifikat Laik Fungsi (SLF) dari pemerintah daerah. Tanpa SLF, bangunan belum dapat dinyatakan aman untuk dihuni. Namun, keterlambatan penerbitan SLF oleh instansi pemerintah tidak serta-merta membebaskan pengembang dari tanggung jawab kepada konsumen, karena kewajiban memperoleh SLF merupakan bagian dari tanggung jawab administratif pengembang sebelum menjanjikan serah terima.
3. Bahwa dalam praktik, banyak pengembang menggunakan alasan keterlambatan izin atau faktor eksternal untuk menunda serah terima. Akan tetapi, secara hukum, alasan tersebut hanya dapat diterima apabila termasuk dalam kategori keadaan memaksa (force majeure) yang benar-benar tidak dapat diprediksi dan di luar kendali pengembang. Keterlambatan administratif atau ketidaksiapan dokumen izin umumnya tidak termasuk force majeure, melainkan bentuk kelalaian administratif. 
4. Bahwa perlindungan konsumen diatur dalam Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1999 tentang Perlindungan Konsumen, khususnya Pasal 7 huruf b dan Pasal 19 ayat (1), yang menegaskan bahwa pelaku usaha wajib memberikan informasi yang benar, menjamin mutu barang/jasa, dan bertanggung jawab atas kerugian yang timbul akibat keterlambatan atau tidak terpenuhinya prestasi. Dengan demikian, pengembang tetap memiliki tanggung jawab hukum untuk memberikan kompensasi atau ganti rugi apabila keterlambatan serah terima menyebabkan kerugian bagi konsumen.
5. Bahwa berdasarkan uraian di atas, dapat disimpulkan bahwa pengembang tidak dapat secara hukum menunda serah terima unit kepada konsumen hanya dengan alasan keterlambatan izin dari pemerintah daerah, karena tanggung jawab administratif tersebut melekat pada pengembang sebagai bagian dari kewajiban profesionalnya. Penundaan tanpa dasar yang sah dapat dikategorikan sebagai wanprestasi dan menimbulkan kewajiban kompensasi terhadap konsumen. Konsumen berhak mengajukan keberatan, menuntut pengembalian uang, atau meminta denda keterlambatan sesuai ketentuan yang tercantum dalam PPJB.

Pendapat hukum ini disampaikan berdasarkan informasi umum yang tersedia. Untuk analisis lebih lanjut terhadap isi PPJB dan tanggung jawab hukum pengembang, silakan membuat janji konsultasi dengan Lawyer Kami.